Mantenimiento de edificios: cuándo, cómo y por qué realizarlo

Mantenimiento de edificios
Ricardo Aranda, Jefe de obras en Cuerva
Escrito el 27 de junio de 2023
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Seguro que más de una vez has escuchado la frase “más vale prevenir que curar”. Si bien este refrán lo utilizamos para anticipar situaciones problemáticas, esta simple frase resume exactamente lo que hay detrás de un mantenimiento de edificios.

Antiguamente, se prefería arreglar los desperfectos que surgían cuando algo se estropeaba, pero con los años se ha demostrado que es mucho mejor hacer un buen mantenimiento periódico para evitar problemas graves que podamos lamentar tanto a corto como a largo plazo.

¿Qué es el mantenimiento de edificios y quién se encarga de él?

Cada edificio tiene sus necesidades y, por tanto, su mantenimiento podrá diferir en algunos aspectos. Por ejemplo, el funcionamiento de oficinas corporativas y el de un gran hotel u hospital requerirán de servicios de mantenimiento diferentes y específicos de su negocio. Sin embargo, tareas como la inspección de ascensores, la limpieza general, la jardinería e, incluso, las reparaciones más mínimas serán parte del mantenimiento común de todos los casos.

El mantenimiento de edificios se puede definir como toda tarea destinada a la conservación de un edificio con foco en la prevención del deterioro y mal funcionamiento de sus instalaciones interiores y exteriores

En cuanto a los responsables de estas tareas, cada edificio deberá disponer de una estructura organizacional que permita distribuir las responsabilidades, lo que se verá en gran parte determinado por el tamaño de sus instalaciones y comunidad. Más allá de eso, el principal responsable será la administración del edificio, que a través de gestores de mantenimiento, conserjes y técnicos se hará cargo de las tareas cotidianas de mantenimiento.

De igual forma, cada vez que sea necesario, se puede pedir ayuda a empresas externas para que provean servicios esporádicos o que requieran un alto nivel de cualificación.

Los 4 tipos de mantenimiento de edificios

Si te estás preguntando cuándo realizar el mantenimiento de edificios, primero es necesario que conozcas los diferentes tipos que existen, ya que cada uno determinará el momento de realizar inspecciones y reparaciones más allá de las necesidades básicas de cada edificio.

Si pensamos en todo lo que pueda estropearse, ya sea por falta de atención, de limpieza o de cuidado dentro y fuera de estas instalaciones, podemos identificar las tareas a realizar y el mejor momento para hacerlo a través de estos cuatro tipos de mantenimiento de edificios:

Mantenimiento rutinario

Este mantenimiento agrupa todas las tareas para la conservación de la limpieza y el confort del edificio. Entre ellas, podemos encontrar los servicios de aseo general, la gestión de residuos, el reciclaje, la jardinería e, incluso, el control de plagas.

Su ejecución será periódica y la responsabilidad recae en la administración mediante la contratación de personal o de un servicio externo.

Mantenimiento preventivo

Se realiza con la finalidad de prevenir averías comunes, tal como lo indica su nombre. Principalmente, encontramos tareas de inspección y el recambio de elementos pertenecientes a instalaciones eléctricas, a sistemas sanitarios, el mantenimiento de ascensores y de los sistemas de aire acondicionado HVAC.

En este caso, la ejecución de tareas preventivas, por lo general, las realiza personal externo, que visitarán las instalaciones de acuerdo con el plan de mantenimiento que corresponda a cada sector.

Mantenimiento correctivo

Este tipo de mantenimiento de edificios se utiliza para corregir averías y restaurar el servicio mediante la reparación o sustitución de algún equipo o pieza en particular.

Al ser muy específico, deberá ser realizado por personal externo. Sin embargo, muchas veces este tipo de mantenimiento resulta en tiempos de espera bastante largos, por lo que en muchos edificios los equipos de mantenimiento están preparados con repuestos y soluciones momentáneas para las averías que puedan presentarse.

Mantenimiento predictivo

Tal como su nombre indica, este mantenimiento nos ayuda a anticiparnos a los hechos y a predecir cuándo ocurrirán averías o fallos en nuestras instalaciones gracias al análisis de datos.

Su objetivo es utilizar datos históricos para detectar anomalías en el comportamiento de cierto tipo de datos y así actuar antes de que se deba realizar un mantenimiento correctivo.

En algunos casos, este mantenimiento puede sustituir al mantenimiento preventivo, por lo que también será realizado por personal externo.

Optimiza tus recursos creando un plan de mantenimiento de edificios

Crear un plan de mantenimiento para tu edificio es fundamental. Una buena elaboración permitirá identificar los puntos críticos y planificar los tipos de mantenimiento para llevar a cabo todas sus tareas. Pero, ¿qué es un plan de mantenimiento?

Se trata de un conjunto de procedimientos para llevar a cabo las acciones de mantenimiento rutinario, preventivo, correctivo y predictivo, según sea el caso. En este plan, debes identificar todos los espacios que requieren mantenimiento, y debe tener un cronograma asociado a la periodicidad de ejecución de las tareas.

Conoce las claves para un correcto mantenimiento de edificios

Como has visto, un correcto mantenimiento de edificios implica el confeccionamiento de un buen plan de mantenimiento y, para ello, te recomendamos seguir estos consejos para optimizar tus recursos y hacer más eficientes estas tareas:

  • Mantén actualizado tu plan de mantenimiento, analiza las tareas y propón mejoras a partir de los resultados.
  • Capacita a tu personal de mantenimiento y utiliza la tecnología adecuada. Esto evitará accidentes y optimizará el trabajo.
  • Registra detalladamente cada actividad, a poder ser evita que sea en un libro físico y da preferencia a las plataformas digitales. Evalúa la utilización de un software de gestión del mantenimiento para los registros.
  • Implementa indicadores o KPI de mantenimiento como, por ejemplo, downtime, backlog, MTBF, MTTR, OEE, PMP y tasa de cumplimiento de los mantenimientos.
  • Genera de forma constante informes de mantenimiento y analiza posibles mejoras. Considera los gastos para realizar un informe detallado y tomar decisiones de posibles negociaciones con proveedores.
  • Emplea listas de verificación en cada mantenimiento. En este sentido, designa responsables que puedan actualizar y validar estas listas.

Más que un beneficio para las instalaciones, un correcto mantenimiento de edificios garantizará el confort, la seguridad y la integridad de los residentes y visitantes de tu edificio.

En Cuerva, gracias a experiencia acumulada durante 80 años, realizamos el mantenimiento de todo tipo de instalaciones eléctricas como hoteles, edificios residenciales, oficinas y autoridades gubernamentales, hospitales y centros comerciales, entre otros. Ponemos a disposición de las industrias tanto nuestro conocimiento como a nuestros especialistas para ofrecer un servicio que, estamos convencidos, contribuirá a optimizar el consumo energético y a reducir el impacto negativo del planeta. ¿Te ayudamos?

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Sobre el autor

Ricardo Aranda, Jefe de obras en Cuerva
Ricardo se unió a Cuerva en septiembre de 2021 como jefe de obras, donde se encarga tanto la gestión de obras que van a ser ejecutadas como la gestión de trabajos de operación y mantenimiento (O&M) en instalaciones fotovoltaicas y de media tensión. Es Graduado en Ingeniería Electrónica Industrial por la Universidad de Almería y actualmente cursa un Máster en Inteligencia Artificial por la UNIR.
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